L’achat d’un bien foncier et immobilier ne peut être officiel que s’il est approuvé par un notaire. Les frais de notaires sont toujours à la charge de l’acheteur. Si vous souhaitez investir dans un terrain agricole, il faudra donc prendre en compte les frais de notaire dans le calcul de vos dépenses. Cependant, en cas de vente et d’achat d’un terrain agricole, le calcul de ces frais est beaucoup plus compliqué que lors d’un achat immobilier classique.
Les frais de notaire en France : que comprennent-ils exactement ?
On désigne généralement comme « frais de notaire » ou « frais d’acquisition », tous les coûts induits par les services d’un notaire. Leur montant varie toujours en fonction de l’achat, mais les services qu’ils comprennent sont à peu près toujours les mêmes. Ainsi, vos frais de notaire comprennent :
- Les honoraires du notaire : ils représentent environ 10 % du coût total, mais vous pouvez négocier ce montant ;
- Les débours : c’est le terme juridique pour désigner tous les coûts annexes entraînés par la signature de la vente (déplacements, impressions de documents, rédactions de contrat, etc.) ;
- Les droits de mutation, qui comprennent deux éléments essentiels : les droits d’enregistrement qui permettent de faire de vous le propriétaire légitime et officiel et la taxe de publicité foncière qui est une charge comparable en quelque sorte à la TVA.
Si vous avez déjà acheté un terrain il y a quelques années, vous êtes sans doute surpris d’apprendre qu’il est possible de négocier les honoraires et les émoluments d’un notaire. C’est une loi récente entrée en vigueur en 2016 qui vous le permet. Si vous aviez acheté avant, vous ne pouviez pas négocier et les honoraires étaient fixés ainsi :
- 5 % HT de la somme globale pour les biens inférieurs à 45 735 € ;
- 2,5 % HT de la somme globale pour les biens supérieurs à 45 735 €.
À quoi sert le notaire en France ?
En France, les frais de notaire sont à la charge exclusive de l’acheteur. Ce n’est pas le cas partout et c’est même l’inverse en Allemagne. Pourquoi ? Parce que la loi française considère que les notaires travaillent avant tout pour veiller aux intérêts de l’acheteur.
Il faut aussi savoir qu’un bon notaire prendra toujours le temps d’étudier une vente dans tous ses détails pour pouvoir donner à l’acheteur tous les conseils nécessaires. Le travail du notaire consiste notamment à avertir l’acheteur s’il estime que certaines irrégularités devraient le dissuader d’acheter.
Calculer les frais de notaire pour l’achat d’un terrain agricole en France
Quand vous achetez un terrain agricole en France, les frais de notaire peuvent être délicats à calculer. Pour un achat immobilier, ils sont difficiles à prévoir précisément, mais il est facile d’obtenir une fourchette avec une différence ne dépassant pas les 500 €. Pour les terrains agricoles, c’est une tout autre affaire.
Pour évaluer les frais de notaire sur l’achat d’un terrain agricole, il faut prendre en compte plusieurs paramètres, les voici :
- La valeur du terrain ;
- La nature exacte du terrain ;
- Le statut du vendeur et de l’acheteur (particuliers ou professionnels).
Acheter un terrain agricole à un particulier
L’achat d’un terrain agricole à un particulier est la situation la plus simple pour calculer à l’avance les frais de notaires. Si vous avez déjà acheté un terrain non constructible, alors sachez que les deux procédures et leurs coûts se ressemblent. Lors d’une vente de ce genre entre particuliers, l’achat n’est pas assujetti à la TVA, ce qui réduit les frais de notaire.
Ainsi, à titre indicatif, on entend souvent dire que l’achat d’un terrain agricole d’une valeur de 10 000 €, en France et entre particuliers, coûte autour de 2 000 € en frais de notaire. Attention tout de même : les frais de notaire ne sont pas proportionnels au prix du terrain. Un terrain d’une valeur de 1 000 € vous coûtera autour de 1 500 € de frais de notaire.
Les frais de notaire en fonction de l’assujettissement à la TVA
L’achat d’un terrain agricole entre particuliers est le cas de figure le plus simple puisque personne n’est assujetti à la TVA. En revanche, si le vendeur ou l’acheteur y sont assujettis, alors les choses se compliquent nettement. La TVA a un impact majeur sur le coût des droits de mutation, que nous tentons de vous clarifier ici.
Si le vendeur est assujetti à la TVA, alors son coût se rajoutera au prix du terrain que vous achetez. Dans ce cas-là, vos droits de mutation seront réduits et fixés à 0,715 % du coût total de l’opération foncière. Si, pour une raison ou pour une autre, le vendeur est assujetti à la TVA et ne vous la réclame pas, les droits de mutation seront fixés entre 5,09 et 5,81 % du coût total de l’achat du terrain agricole.
Si l’acheteur est assujetti à la TVA, alors il se trouve mis face à un choix :
- Si vous vous engagez à revendre le terrain agricole que vous achetez après 5 ans, les droits de mutation seront réduits à 0,715 % du coût total.
- Si vous souhaitez réaliser des travaux agricoles sur ce terrain pendant au moins 4 ans sur ces 5 années, alors vous paierez un droit fixé à 125 €.
- Si vous ne prenez aucun engagement, vos droits de mutation resteront entre 5,09 et 5,81 %. Vous aurez également à payer le droit d’exploitation de 125 € si vous comptez travailler la terre plus de 4 ans.
Le barème des émoluments du notaire en France
Quand vous achetez un terrain agricole, les frais de notaire comprennent les honoraires et les émoluments du notaire. Ils peuvent être négociés, mais un barème a été fixé sur l’achat des terres agricoles pour faciliter les ventes :
- Pour un terrain dont la valeur est inférieure à 6 500 €, prévoyez des honoraires représentant 3 945 % du prix du terrain.
- Entre 6 500 et 17 000 € : 1,627 % ;
- Entre 17 000 et 60 000 € : 1,085 % ;
- Au-delà de 60 000 € : 0,814 %.
Globalement, il s’agit du barème actuel établi sur le sol national du territoire français. Ces fourchettes de prix sont à titre informatif et peuvent être plus ou mois élevés selon la nature, ainsi que les spécificités du projet.