Viabiliser un terrain signifie le rendre habitable. Plus précisément, dans la loi française, cela signifie que vous raccordez ce terrain aux réseaux d’eau et d’électricité pour alimenter d’éventuelles futures constructions. En général, la viabilisation d’un terrain coûte entre 5 000 et 15 000 €. Il s’agit d’une fourchette large, car le prix d’une viabilisation dépend de nombreux critères différents. Explications.
Quels critères influencent la viabilisation d’un terrain ?
Il y a deux éléments clés à prendre en compte pour tenter d’évaluer le prix d’une viabilisation de terrain : le coût des travaux à effectuer et les éventuelles taxes locales dues à la commune ou à l’État lorsque vous viabilisez un terrain. Évidemment, ces deux critères sont hautement variables selon le type de terrain que vous avez acheté.
Le prix des travaux pour viabiliser un terrain
La question de travaux se pose à peu près toujours de la même manière : à quelle distance votre terrain se trouve-t-il des principaux équipements du réseau public ? Pour viabiliser votre terrain, vous allez devoir y amener l’eau courante, l’électricité et vous raccorder au tout-à-l’égout. Plus la distance à faire parcourir à ces raccords sera longue, plus cela vous coûtera cher. D’abord parce que les matériaux utilisés seront plus nombreux, ensuite parce qu’il faudra creuser pour les enterrer.
Surtout, il faut savoir que le prix du raccordement augmente exponentiellement avec la distance. Par exemple, chaque raccordement classique est estimé à un ce prix moyen :
- Électricité : 1 000 € ;
- Gaz : Entre 400 € et 1 000 € ;
- Eau : 1 500 € ;
- Assainissement : de 3 000 à 10 000 € selon les cas.
Ensuite, si votre raccordement dépasse les trente mètres, vous devez compter pour chaque mètre linéaire supplémentaire parcouru :
- 200 €/m pour l’électricité ;
- 100 €/m pour l’électricité ;
- 45 €/m pour le gaz (mais cette fois-ci, au-delà de 10 m).
Le prix des taxes sur la viabilisation de terrain
Lorsque vous viabilisez un terrain, vous modifiez le cadastre de votre commune et vous influencez davantage sa démographie qu’en vous installant dans un appartement déjà construit. Résultat, la viabilisation d’un terrain s’accompagne presque toujours de plusieurs taxes. Les deux principales sont :
- La TLE (Taxe Locale d’Équipement) ;
- La PRE (Participation Raccordement Égout), aujourd’hui appelée PFAC (Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif).
Il est très difficile de donner une estimation du prix de ces deux taxes, car elles dépendent de la commune sur laquelle vous vous trouvez. À titre d’exemple, on conseille au propriétaire souhaitant estimer le montant de la TLE de réaliser l’opération suivante : multiplier la surface du terrain par la valeur du mètre carré, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité. C’est donc ce taux voté chaque année qui détermine le montant de votre TLE.
Pour la PFAC, il est encore plus difficile de prévoir son prix puisqu’elle n’est même pas obligatoire. Certaines communes choisissent de ne pas l’appliquer et leurs habitants ne la payent donc pas. Si une commune décide de l’appliquer, elle est totalement libre de choisir son mode de calcul, tant qu’il ne contrevient pas à la loi. Ainsi, le montant de la PFAC peut varier énormément d’une commune à l’autre, passant de 0 € à plusieurs centaines selon les circonstances.
Viabilisation d’un terrain : le problème du prix des raccordements
Les travaux de viabilisation ne sont donc pas donnés. Certes, les terrains non viabilisés se vendent beaucoup moins cher, mais c’est parce que leur nouveau propriétaire doit prévoir une dépense conséquente pour réaliser la viabilisation. Face à cette situation, certains acheteurs sont tentés d’effectuer les raccordements eux-mêmes, sans l’aide de professionnels.
Même si vous êtes bricoleur, la viabilisation d’un terrain n’est pas une mince affaire. Ce n’est pas tant que les travaux à effectuer soient compliqués (ils le sont, mais certains bons bricoleurs s’en sortiront), mais plutôt qu’ils nécessitent forcément l’intervention d’un professionnel travaillant pour les réseaux auxquels vous souhaitez vous raccorder.
Résultat, vous allez devoir coordonner vos travaux avec les disponibilités de chaque professionnel dépêché par le réseau en question. Cela peut prendre de longues semaines, pendant lesquels vous aurez besoin de louer du matériel, voire un excavateur pour creuser des tranchées. Faire appel aux services d’un professionnel permet de regrouper les interventions et de ne pas avoir à gérer leur répartition.
Estimer le prix pour viabiliser un terrain grâce au PLU
Le PLU (plan local d’urbanisme) est un ensemble de règles édictées par chaque commune pour lui permettre d’organiser la construction de logements sur son territoire. Avant d’acheter un terrain à viabiliser, il est absolument essentiel de consulter le PLU. Cela vous permettra de déterminer si le terrain que vous convoitez est vraiment constructible. S’il ne l’est pas, la viabilisation est beaucoup moins intéressante. Sauf si vous y installez une Tiny House.
Le PLU a aussi l’avantage de vous permettre d’estimer un peu plus clairement le prix global de la viabilisation de votre terrain. Généralement, vous pourrez y trouver toutes les taxes qui pèsent sur la démarche de viabilisation. Vous pourrez aussi souvent y trouver tous les calculs nécessaires pour connaître le montant exact de ces taxes. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez demander à votre mairie le document où se trouvent ces informations.
Pour consulter le PLU, il vous suffit de contacter la mairie de votre commune.
Solliciter un certificat d’urbanisme
Une fois que vous vous êtes assuré que votre terrain était constructible, vous devez demander à votre mairie un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce document est absolument essentiel, car il regroupera toutes les informations dont vous avez besoin pour lancer la viabilisation du terrain. Dans certaines mairies, obtenir ce certificat peut prendre plusieurs semaines, alors ne vous y prenez pas au dernier moment.
Sur ce certificat d’urbanisme pré-opérationnel, vous retrouverez toutes les informations nécessaires pour le raccordement à l’eau, au gaz, à l’électricité ou au tout-à-l’égout. Vous y trouverez même les distances qui séparent votre terrain des points de raccordement. Ce certificat sera donc très utile pour lancer les travaux. Enfin, certaines mairies y font également figurer le montant précis des taxes calculées par leurs soins.
Attention tout de même : ce certificat est essentiel, mais il ne faut pas le confondre avec un permis de construire. Vous devez encore en obtenir un avant de construire votre logement.
D’autres critères qui influent sur le prix de la viabilisation d’un terrain
Il a beaucoup d’autres critères qui jouent un rôle crucial sur le prix de la viabilisation d’un terrain. Ils sont tous liés aux différentes caractéristiques du terrain en question. Vous pouvez demander plus de précisions à ce sujet lorsque vous faites un comparatif sur combien coute la viabilisation d’un terrain la plupart du temps.
La nature du terrain
Il est important de prendre en compte cette variable qui comprend des facteurs tels que l’accessibilité du terrain, la topologie du sol, ses reliefs ou encore son instabilité. Ces différents paramètres ne doivent pas être négligés, car ils peuvent entraîner des coûts supplémentaires importants.
L’orientation du terrain concerné
Un terrain avec une orientation vers le nord sera moins coûteux qu’un terrain orienté vers le sud puisque l’orientation a une grande influence sur le prix. En effet, un terrain exposé plein sud permet une économie d’énergie, en particulier pour le chauffage. Cet avantage a donc un coût qui est compris lors de l’étude du prix de la viabilisation.
La présence ou l’absence de canalisations
Si votre terrain n’est pas desservi par des canalisations, vous devrez assumer les coûts de raccordement au réseau public. Cela sera donc également compris dans le prix des travaux de viabilisation du terrain.